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富易堂app,风向定了!2020年的房价这么走!附5条终极购房指南

 发布时间:2020-01-10 10:39:02     文章来源:互联网整理
 

富易堂app,风向定了!2020年的房价这么走!附5条终极购房指南

富易堂app,来源:魔都财观tb

12月10日至12日, 中央经济工作会议在北京举行,昨晚公布了新闻通稿。这次会议制定了不少稳健托底的政策,特别是罕见地给出了宽货币和松财政的细节部署,让大家十分振奋。不过我最关心的还是房地产,从会议精神来看,明年楼市定调是中性偏宽松的,符合我们本周一文章的预测。以下给大家分享下我的观点。

很多人不知道,中央经济工作会议是每年最重磅的经济决策会,没有之一

这个每年12月中上旬举办的高层会议,不光中央领导人全部出席,而且一行两会、财政部、发改委等经济系统高层也会参加

决议包括货币、财政、房地产、基建等方面,定调第二年的经济大方向。然后是次年的两会,进一步明确具体细节,接着就是不定期的中央财经领导小组会议,微调方向。

举个例子,大家最熟悉的房住不炒,就是出自2016年12月的中央经济工作会议,第二年初各地就出台了各种限售、限购、限贷和限价的细则。而2015年开始的大牛市也是从那时开始转向的,比如楼市领头羊的上海,本轮房价顶部停留在2017年初。

所以,要把握明年楼市政策的主线

我们必须关注的几个重要时间点是:

2019年12月中央经济工作会议——2020年3月全国两会工作报告——几个月一次中央财经领导小组会议。掌握中央经济工作会议精神,再仔细推敲明年两会报告中关于房地产的变化部分,基本就能确定明年房价走势了。

2 我们来看看这次大会说了啥,主要是新变化的地方:

首先,这次依然强调了房住不炒的说法,这说明中央明年不打算启动房地产刺激,与我们此前预期一致:当下无论从时间窗口还是官媒语境上,都不可能接受这么快再来一轮房价暴击。经济上应该会靠基建来支撑。

第二,首次明确提出了长效机制的定义:因城施策+稳地价、稳房价和稳预期。我大胆猜测,未来的楼市,中央会以统计局70城房价指数和商品房销售额为参考值,对房价和成交量进行区间控制,上封顶下封底稳住。因为要全面落实因城施策,限购、限贷、限价和限售政策交由地方政府自己定。第三,这次花费了不少篇幅,部署住房保障细节。讲真,中国的房价的确不便宜了,未来的楼市有可能双轨制,困难群众靠保障解决居住,中高端购买力交给市场,但有管控。另外存量住房改造和城市更新,也利好城市核心地段老房子。

3 好,那我们来看看明年楼市可能会发生些什么。

1、因城施策,大部分城市会放松调控。

倒挂太明显的限价,会先突破。接着是不合理的限售接触,然后是限贷和限购解除。三、四线城市预计会全面放开限购。二线城市会对人才放开限购,经济特别差的,也可能全放。一线城市会克制一些,只会有对城市有贡献的年轻人才放开限购,对放开限贷会比较谨慎,看房价再定。理由很简单,大家看下面这张图就明白了。现在全国大部分城市的炒房已经被遏制,大部分城市转跌,稳房价从防止泡沫,变成防范风险。

事实上,十一以来,很多地方的房企打折促销的名义大降价,像重庆、西安、郑州这些地方回撤了10%到20%是有的。所以适度调整也说得过去。

2、再说一次,不会有全国级别的楼市行情。

房住不炒四个字很清晰表态,中央不希望再发动一轮房产牛市。这一次真的真的只会有地方政府层级上的局部宽松,中央不会有鼓励,不叫停已经是最大的支持。我细数了过去二轮大级别牛市,都具备两个必要条件:至少3年以上的购买力积蓄,比如从06年沉默至09年,2011年静淡至15年。举国鼓励购房的政策,比如4万亿,比如去库存

3、只有头部城市才有结构性机会。

没有外部刺激了,城市的房价会还原至这个城市中产购买力的折现。而那些有真实购买力支撑的头部城市,特别是一线城市,有机会走出独立行情。我给大家回忆一下,2011年大牛市和2015年大牛市之间这段时间,现在大家都看好的杭州房价是跌的,而上海和北京就是在那个时候超越杭州的。

当只有小风口的时候,说到底看的还是城市基本面,留心下各城人口和经济指标排名。

4、政策放松一定是利好真正的刚需。

解决人才买房卖房的困难,一定会放在最重要位置,限购放松不在话下,贷款会有鼓励,接下来一定会有减免税费的政策,甚至于直接补贴也会有。但是投资需求依然不会被鼓励,可能会允许外地人在本地买一套,不过二套以上的按揭贷款不会获批。口子只是松一点,不是没有底线。

4 好,如果你明年打算买房,我希望你注意这几点

1、首房刚需最好的机会到来。

前面说了,2020年楼市会有托底放松,也有压制,会放一部分人才需求进来,但会挡住炒房客。首房刚需在明年会享受到特殊待遇,政府帮你拦住其他竞争者,放开场子让你自己选,千万不要错过。比如在上海,刚需正在迎来近三年里第二好的购房机会了,上一次是2018年11月。如果你想在一个城市买房,你最好是人才,而且是对这个城市有贡献的人才,35岁以下、本科、中级职称、积极缴纳社保和税单,这样的人到哪里买房都是最受欢迎的。

2、把握入市节奏。

这段时间很多小伙伴会来问我,xx城市能不能买,我这里分享一个最简单计算启动时间的经验:以上一轮牛市这样普遍翻倍的行情,一般来说,房价也要至少要调整3年,才能让刚需购买力生长出来接盘。即便强大如深圳这种顶级城市,也是从2016年开始调整,直到2019年8月18日后才有部分板块行情的。

那其实大家,就可以用自己所在城市到达高点的时间,往后拉三年看看,是不是到位了。要知道,大部分城市的能级,是赶不上深圳的,调整时间只会更长,不会更短。

3、实在等不及的朋友,可以考虑放松限购后几个月买入。

一般来说,放开限购那一刹那,城市会迎来最大增量购买力,不能说一定是底部,但至少房价不会怎么跌了。至于怎么判断一个城市会不会开放限购,其实都写在gdp增速排名里。很简单,就把图表从下往上数,那些gdp接近或者低于6%的就是最急迫放松限购的城市,像石家庄、天津、大连、徐州、沈阳这些大城市都挺有可能的。

4、杠杆依然要谨慎。

对于资金富裕的投资需求来说,像深圳、上海、北京这种一线城市抄底的机会已经到了。但如果你是高杠杆all in买房,我劝你还是等等吧。现在大部分城市依然处于下图第①阶段,除非首贷贷足,否则家庭负债率建议不要超过30%。过多的借款会吞噬你的利润,白白浪费了这一轮大好静淡市。

5、关注部分城市的结构性行情。

因为因城施策是以统计局数字为准,这其实给地方政府很大的操作空间。如果楼市操盘水平高如宁波那样,市中心东部新城暗涨,然后靠远郊杭州湾低价房来压低统计数字的话,其实是有结构性行情的机会的。重点关注那些基本面不差,城市板块有较大价差,远郊新城可以摊薄均价的城市,比如郑州、天津。另外像上海、深圳、北京这种城市腹地广阔,但资源丰富,集中到某个板块,就能走出独立行情的城市,也是需要重点关注。

5、

过去3年,中国楼市在无数看空声中,平稳走过。

虽然我们还有很多问题,房价也不便宜,但是如果大家放眼全球,会发现当全世界都在慌乱内讧的时候,只有咱们在认认真真搞建设,搞发展。

因为我们大家都深谙一个道理:

所有的问题,在发展面前,都不是问题。

所谓的泡沫,时间碾压后,终会被烫平。

想明白这点,就会理解买房这事没什么复杂,也不值得复杂。无非是买的时候,相对时机好一些。

当下,房地产最艰难的时刻正在慢慢离我们远去,我再次提醒大家:

千万不要白白浪费了这一轮大好淡市。

甘肃11选5



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